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Información Asesoría legal a nuestra Comunidad.

Estimados:  A peticiòn de informaciòn para vuestros residentes sobre mi gestiòn les envío lo siguiente a objeto de ilustrar y responder algunas inquietudes sobre la asesoría profesional que estoy prestando y que pretendo seguir prestando a futuro para vuestra comunidad.

 LO REALIZADO EN ETAPA B:

CONFORMACION DE COMITÉ DE ADMINISTRACION ETAPA B:

En primer lugar el propósito de la Etapa B al contactar estos servicios profesionales fue la de constituirse legalmente como comité y establecer un método de trabajo, para así dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, el cual dispone que el Comité de Administración deberá ser designado por una Asamblea de Copropietarios, el cual estará compuesto por a lo menos 3 miembros. Según este mismo artículo el Comité representa legalmente a la Asamblea (vale decir a la Comunidad) con todas sus facultades, salvo las que son propias de Asamblea Extraordinaria. La importancia de esto viene dado porque la Comunidad debe tener representación legal para establecer todo tipo de relaciones con terceros y con sus trabajadores, como asimismo, para impartir las directrices generales a la administración y controlar su desempeño.

Esta conformación del Comité de Administración de la Etapa B se logró mediante una Asamblea Ordinaria celebrada el 29 de Marzo de 2014, la cual se verificó en la Sala Multiuso del Condominio, habiendo sido citados previamente con 5 días de anticipación en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

Además, en dicha Asamblea, los servicios profesionales estuvieron destinados a levantar Acta de la misma Asamblea en cumplimiento de lo dispuesto en el inciso 5° del art. 20 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, de manera que los Acuerdos tomados en ella cuenten con validez legal. Además, se debe considerar que el incumplimiento de esto conlleva una MULTA de 1 a 3 UTM (hasta $127.000). Adicionalmente, se evacuaron consultas y resolvieron dudas, además de asesorar a la Asamblea y al Comité acerca de las tareas por realizar, especialmente en lo que dice relación con establecer un método de trabajo para el comité, un buen sistema de comunicaciones hacia la comunidad de manera que todos los copropietarios estén informados acerca de lo que ocurre en el condominio, además de resolver consultas de varios propietarios acerca de la necesidad de modificar el Reglamento de Copropiedad. Dicha Acta fue reducida a Escritura Pública en la Notaría San Martín (Santiago) con fecha 23 de Abril de 2014 (Repertorio 13.481-2014) y una copia fiel de ella se encuentra en los documentos de la Administración, además de estar agregada una copia en el respectivo Libro de Actas.

TRABAJO DEL COMITÉ:

En cuanto al trabajo propio del comité, se ha ido desarrollando un método ordenado de trabajo, que supone tratamiento de los temas del condominio mediante la propuesta de una tabla previa a las reuniones y la asistencia a la misma de este profesional quien levanta acta de ella de manera de salvaguardar la validez de dichas reuniones de conformidad con lo dispuesto en el art. 21 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria. Además en dichas reuniones se resuelven dudas y consultas de los miembros del Comité y se guía y orienta en base a la experiencia personal que se ha tenido al haber sido presidente de comité de su propio condominio en el pasado durante 3 años.

LO REALIZADO PARA AMBAS ETAPAS (B y C):

TRABAJO COMITÉ CONJUNTO DE ADMINISTRACION:

Adicionalmente, los servicios se han extendido a los intereses del otro condominio también, de la Etapa C, al asesorar y asistir y levantar Acta de la Reunión de Comité Conjunto del pasado 3 de Mayo de 2014, instancia que es la que debe resolver los temas de todo el condominio (B y C) en cumplimiento del Convenio de Administración Conjunta y en cumplimiento de los dispuesto en el artículo 26 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, norma que dispone, en lo pertinente, que dos o más condominios ubicados en una misma manzana, en este caso los Condominios B y C (que legalmente son dos condominios distintos aunque compartan una misma realidad de comunidad), podrán convenir su administración conjunta. Con dicha reunión se comenzó a trabajar en la Administración Conjunta, cumpliendo así el Convenio celebrado entre ambos condominios en Noviembre de 2013.

Además, apenas renunció la administración del señor José Ríos, se redactó el contrato de la administración encargada por ahora a Doña Isabel Ruiz, el cual ya ha sido suscrito, manteniendo así en regla la contratación de la administración, la cual deberá ser ratificada a futuro por la Asamblea.

Asimismo se ha comenzado con la asesoría y redacción de contratos de proveedores del condominio, como en el caso de la mantención de las bombas, el cual fue suscrito el pasado mes de Agosto.

También se ha otorgado asesoría acerca del catastro de fallas y asuntos pendientes cuya corrección se pedirá a la inmobiliaria, entre ellas las falencias de las instalaciones de gas, de manera que se cumpla con lo dispuesto en los artículos 14Bis, 23 inciso 2° y 36 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria.

POR REALIZAR PARA TODO EL CONDOMINIO (ETAPAS B y C):

ASESORIA EN PERIODO DE INCORPORACION NUEVA ETAPA A:

Resulta conveniente la asesoría y guía en este período en que se incorporará a la Comunidad la Etapa A, cuyo comité seguramente estará integrado por miembros de la Inmobiliaria. Este proceso es sumamente importante y crucial para obtener buenos resultados en los requerimientos a efectuar a la Inmobiliaria, sobre todo respecto de desperfectos y otros temas pendientes, pues es un período sensible para la inmobiliaria y, por lo tanto, una oportunidad determinante para los condominios B y C de obtener buenos resultados en sus peticiones.

Es importante no ser ingenuos en ofrecimientos informales y por personas que no tengan poder de resolución en la Inmobiliaria, por ello toma relevancia la guía y sobre todo la asesoría y representación formal de toda la Comunidad (B y C) ante la Inmobiliaria, de manera que los compromisos sean formales, serios y válidos, de manera que el día de mañana se hagan exigibles para su cumplimiento.

También es importante en lo inmediato hacer una revisión de todos los contratos del personal y ver si fuere necesario efectuar anexos, según requerimientos que tenga la administración. No mantener en orden los asuntos laborales puede acarrear perjuicios para la comunidad, considerando la legislación existente que es pro trabajador.

Asimismo es importante que todos los proveedores cuenten con sus respectivos contratos de prestación de servicios y revisar y actualizar los vigentes.

Se sugiere desde ya, para la época estival, la contratación de un Servicio de Guardavidas, de manera de resguardar la integridad y vida de los bañistas y dar cumplimiento así a lo dispuesto en el Decreto Supremo 209 del Ministerio de Salud del año 2002 que establece el Reglamento de Uso de Piscinas. En particular, las piscinas del Condominio Barrio Golf califican como “piscina de uso público restringido” según lo dispuesto en el artículo 2° letra d) de dicho Reglamento, y las sanciones por su incumplimiento vienen dadas por el Código Sanitario, el cual contempla medidas tales como la clausura y Multas de hasta 1.000 UTM (unos $22.300.000). Lo anterior es sin perjuicio de eventuales demandas civiles de indemnización de perjuicios que podría entablar contra el condominio cualquier bañista que resulte lesionado o, peor aún, en el caso de fallecimiento de alguno.

MODIFICACION DE REGLAMENTO:

Además, varios vecinos han expresado en Asamblea la necesidad de mejorar la reglamentación interna del Condominio, lo cual implicaría una modificación del Reglamento de Copropiedad. Esto debe hacerse de conformidad a lo previsto en los artículos 17 inciso 5° N° 1, art. 19 y art. 28 de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, pues de lo contrario no tendría validez y no se podrían aplicar ni hacer cumplir las modificaciones que se pretenden.

MOROSIDAD.

Es importante en todo condominio revisar además los niveles de morosidad. Considerando que en muchos casos las unidades constituyen una segunda vivienda para sus propietarios, no siempre la ocupan y por lo tanto medidas como el corte de energía eléctrica no siempre son eficaces a los fines de poner al día el pago de los gastos comunes, que hoy en día asciende a aproximadamente $5.000.000, generando un gran perjuicio a la comunidad. Por ello es importante regularizar esta situación mediante la cobranza judicial en caso de ser necesario, pues la morosidad afecta a todo el Condominio en su conjunto.

Esto es un resumen de los temas por realizar en el corto plazo. Quedo igualmente a vuestra disposición para otros requerimientos que pudiere haber.

Mis saludos cordiales.

Pablo Escobar Gimpel.